南京土拍の「奪い」の背後には、長江デルタの不動産企業がゲーム中に生存しています。

5月22日、南京の集中供養地が幕を閉じたばかりで、土地を手にした不動産企業は怠けず、直ちに開発前期の準備作業に入った。プロジェクトは手にしていた不動産企業がすでにお金を探していて、協力チームを探しています。今週はすでに提携の分業に入りました。南京本土のある不動産企業の関係者は21世紀の経済報道記者に対して、具体的にどのように分担して、合作側がそれぞれどれを主導しているかを確認して、この数日間で確定します。

5月20日、5月21日、2日間続いた南京の集中供地は52枚で、江寧の土地が原因で譲渡を中止したほか、51枚の土地の中で36枚が地価の制限価格に触れて、揺り号手続きに入りました。万科15軒の不動産会社が競って土地を確保したことを確認しました。5月22日、南京は残りの36枚の土地の揺り号の結果を発表しました。万科、新城、越秀、保利、中海、金科、大唐、旭輝などの多くの外来の不動産企業が全部逮捕されました。

統計によると、南京の今回の集中供与地は51枚で、収入は992.5億元で、杭州の集中供与地は57枚で、収入は1178億元と比較して、ほぼ同じと言えます。土地の撮影に参加して幸運にも地塊に当たった不動産企業の人士は21世紀の経済報道に対して、多くの地塊は計算して、正味金利は2%ぐらいですが、「杭州のある土地はお金を稼がないと奪えないのに、なぜ南京に来ないのですか？」

南京の本土企業を総合して、今回の集中供給地に対する再販情報：南京、杭州両地の土地撮影は実際に同じぐらい熱いです。杭州はもっと暑いかもしれません。商品室市場の在庫がもっと少ないです。南京は最近の市場在庫が低い状態で、5ヶ月しかないので、これらの土地の利潤空間は有効期限があります。加えて32枚の土地が主都市区にあります。

南京の利益は杭州より高いです。

南京で開発したプロジェクトの利益は杭州より高いです。南京は2%から5%の利潤空間を与えました。杭州はたくさん損をします。南京で土地を手にしたばかりの小さな不動産企業関係者は、ゲームのルールから見れば明らかだと感嘆しています。同様に住宅価格制限の市場であり、杭州土拍は価格制限に触れた後、「競自持」のやり方は南京より直接に揺り号に入り、利潤空間はまた圧縮された。自前のビジネスの部分は、一部の商業開発の運営経験が足りない企業にとって、コストはコントロールできないからです。

南京の今回の土地競売規則の調整は開発者の資金力と総合実力に対して、より高い要求を提出しました。商品住宅の前売り条件に対して住宅部分の投資額の50%まで引き上げました。馬甲会社の競売禁止以外に、最高限度価格の競売を受けたすべての人は競売号に参加できます。競争価格は最高限度価格に加えて、価格の引き上げ幅があります。

しかし、不動産企業の土地獲得の情熱は南京で際立っています。統計によると、今回は84の不動産企業が入札しています。累計737回のオファーがあります。その中で保利不動産は29枚の土地を申し込みました。香港の土地購入申請は15枚を超えました。2020年には、南京で20のプロジェクトが建設され、販売されています。保利の深耕は南京戦略の意図がはっきりしていますが、今回の集中供与地も一枚の地塊を手に入れただけです。

南京本土の不動産は、今回3つの地塊を持っていますが、年間を通じて南京市場での投資圧力が見られます。2020年、銀城不動産の南京販売金額は91億元で、57.7%を占めています。年間12個のプロジェクトを販売しています。協力開発プロジェクトは6つあります。今回の提携によって、銀城の年間協力プロジェクトの割合は大体において引き上げられます。もう一つの南京本土の不動産企業の弘陽は、南京が建設されています。販売項目は11個あります。全額で持っているのは2つだけです。南京弘陽広場を除いて、一つの住宅項目は弘陽全が自分で持っているのです。弘陽は大本営の南京でのプロジェクトの倉庫補充の圧力が大きいです。南京の土拍市場の競争が激しいことが分かります。

不動産企業が土地を奪い合った結果、南京の複数のプレートの不動産価格が上昇しました。例えば、保利が持っている南部新城の地塊、床価格は3.7万元/平方メートルで、2020年1月の金地産所が3.1万元/平方メートルの不動産価格を更新します。

しかし、競売に参加する不動産企業にとっては問題ではないです。この船の集中供給地の土地の品質は全体的に高く、32枚の地塊が主な城区に分布しています。南京の住宅価格は連続して7ヶ月値上がりしました。5月17日、国家統計局は、2021年4月に70の大中小都市の住宅販売価格の変動状況統計データを新たに発表した。このうち、4月の南京新房価格は前月比0.6%上昇し、5.1%上昇した。中古住宅価格は前月比0.7%上昇し、同6.1%上昇した。南京の住宅価格は2020年10月以来、7ヶ月連続で上昇しました。

不動産企業が土地を持つ理由は南京市場の在庫が逼迫しているからです。南京地区の在庫は現在低位（5ヶ月）にあります。2021年4月末までに、南京市の住宅販売面積は590万平方メートルで、去化周期は5ヶ月まで下がりました。

それ以外に、南京市の関連部門は土を制定して規則を撮影する時、精算の専門性はとても高くて、住宅価格を制限して、開発商に利潤の空間を残しました。しかし、大・中型の不動産企業から見れば、一部の土地の部分は利益を保証しているが、全部ではない。多くの小企業の目には、南京の状況を知らないで、南京の土拍規則は無錫と同じで、ナンバリングの土地は全部利益が保証されていると思います。

これは、南京は市場優位がありますが、これらの利点も不確定性があります。例えば政府がコントロールを強化すると、プロジェクトの販売周期もコントロールできなくなります。ほとんどの不動産企業はこれについてもよく知っています。リスクを分散し、コストを分担する需要から、協力開発が今回の土地撮影の終幕後、南京不動産市場に現れた主要な画面になりました。南京の本土の不動産企業の銀城の不動産は、今回3つの土地を持って、すべてすでに取引先を探しました。

浙江省調節下放、不動産企業が南京にピントを合わせている。

不動産企業が南京に押しかけ、さらに深い層にある理由は、南京の不動産市場が「ハードカバー」とセットにして販売できるからです。現在南京の人気のある不動産は全部「ハードカバーバッグ」を縛って販売しています。

南京のある住宅購入者は、南京が「アップグレード内装パッケージ」を通じて値上がりしたと指摘しました。開発者は通常、2つの内装費（基礎とアップグレード）を含めて、アップグレードした内装パッケージの名義は消費者のオプションである。これは南京業界で言われている「ハードカバー」で、最高5000元の見積もりによると、セットの住宅が縛られて販売されている「ハードカバー」の金額は数十万から百万までさまざまである。

江北のあるプロジェクトの販売員から、このやり方は事前に政府に報告する必要があるとフィードバックされました。しかし、実際の操作では、ほとんどの開発者が顧客に「ハードカバー」を買わなければならないと要求しています。

これは現在の南京の不動産市場の人気の主な原因で、市場は各種の利益を集めますが、しかし背後には隠れたコントロールがあって、緊縮のリスクがあります。例えば、5月24日、杭州の複数の銀行は住宅ローンの利率を引き上げます。建設銀行の杭州支店によると、中古住宅ローンの金利は正式に引き上げられた。調整後の最初のセットの利率は5.2%から5.4%に上昇し、二セットの利率は5.3%から5.5%に上昇しました。

一部のバイヤーにとっては、住宅購入の窓口期間がまもなく閉鎖されるかもしれません。これは市場の松葉点到来の前兆とされ、不動産市場への影響も次第に釈放されます。調査によると、南京の現在の第一セットの平均利率は5.65%で、先月より1 BP上昇した。ツインルームの平均利率は5.70%で、前月よりやや下がりました。全体的に見ると、南京の住宅購入窓口期間はまだ残っています。南京の業界関係者は、これは南京の不動産市場の下半期の市場にとって、いいかもしれませんと思っています。

南京では中古の住宅価格の逆さまがひどいので、プロジェクトがあって直接に1万元/平方メートルを掛けます。住宅購入者は家を買うのも大変です。この前、南京の不動産市場で「偽人材」が住宅を買いました。4月23日、新華社通信によると、南京の一部の仲介業者は「依頼」のハイテク企業、資格証明書の代行などの方式を利用して、住宅購入者のために「人材の身分」を偽造し、優先的に新しい不動産の購入と利益を獲得し、市場の秩序を乱し、都市の人材導入の成果を損なう。

市場の監督・管理力はそれに伴って増大します。5月11日、南京市の関連部門は共同で状況通報を発表しました。公安機関はすでに違法犯罪の事実を明らかにした人員に対して法に基づいて処理しており、現在2人は刑事強制措置を取られ、8人は治安処罰されています。47名の違反で人材の住宅購入証明を取得した当事者は、法により規定に従って処理されました。その中で、まだ住宅購入証明を使っていない31人は住宅購入証明を取り消します。住宅購入証明書を使用した16人に対して、住宅購入証明書の取り消し手続きを開始し、開発企業に適時に住宅源の回収を促し、再販売を組織する。

南京市場は外来の不動産企業に対する魅力もだんだん杭州に追いついてきました。徳信、濱江、皆さんなどの杭州の不動産企業はもう相次いで南京主城区の不動産市場に進出しました。2020年3月、徳信不動産は初めて南京市街区に入りました。以前、徳信はリツ水で一枚の宅地を持ったことがあります。2020年7月、濱江も南京市場に進出しました。2021年1月に、みんなは初めて南京に行って江北の核心の土地を取ります。

これらの杭州本土の有名な不動産企業の家出は、杭州の地塊の利益が低い以外に、浙江全体の政策環境の引き締めにも関係があります。今年の4月に、広州、東莞、寧波、合肥、南通の5つの都市が次々と規制をエスカレートさせました。長江デルタに位置する5つの都市があるため、長江デルタの主要都市でも規制が強化され始めました。一ヶ月以上の間、南京、杭州はそれぞれ定住、人材の住宅購入について「パッチを適用する」。4月以来、嘉興、紹興、衢州、湖州などの都市はいずれもコントロールの新政が登場し、都市レベルの下に置くことが明らかになった。不動産企業も投資の目を省外や長江デルタ以外に向け始めました。

南京の不動産会社関係者によると、以前は南京の土写真にも住宅販売、競自持などの規則があったという。4月30日の土写真には、まだ独自のルールがあります。しかし、今回の集中供地は全部キャンセルされました。直接にダイヤルコーナーに入ります。これは、政府が不動産企業に利益空間を残して、家屋の品質を保証するための一つの方法と考えられています。実際には、もっと多くの不動産企業は南京を利潤率の拡大の余地がある市場と見なしたいです。

南京中海総経理の馮昌中さんは、北京と杭州は地価が限らないので、上限まで競売します。開発者は競歩して建てます。1%から2%の純利益はすでに一般的です。年に三回の用地で、土地を手に入れられない開発者のチームが自然に散って、開発者は生死の線の上流を歩くしかないです。